网易财经12月15日讯 昨日召开的国务院常务会议上，提出了“加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”等措辞。专家认为，中央一周三提地产政策，而且一次比一次严厉，意在校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上面的误解与盲目乐观。专家预计，二套房贷明年必定还要进一步紧缩；针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出；明年楼市盘整是主基调，一线城市的房价很可能下跌。
12月7日结束的中央经济工作会议，未提房价及抑制投机需求。“没有利空，已是利好。”业内专家将此消息解读为中性偏利好。当天消息一出，地产股在尾盘应声大涨。
随后的9日，国务院常务会议明确取消二手房营业税优惠政策，其他住房消费政策继续实施。同日，国家发展改革委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为这是对中央经济工作会议对房地产定调的一个补充：中央不是不关注高房价，但除了营业税，其它优惠政策照旧。因此，对于房地产的影响转变为：中性。
而昨日召开的国务院常务会议提出要加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
“这个措辞很有趣，2005年‘国八条’、2006年‘国六条’时，用的是‘稳定房价’，此种用的是‘遏制’，份量明显重于‘抑制’，更狠于‘稳定’。并且还有四点措施。由此，则对房地产的影响进一步演变为：中性略偏空。”杨红旭表示。
短短几天，房地产政策取向跳出了“三步曲”。杨红旭认为，“抑制房价”这样的字眼不宜写进中央经济工作会议公报中去，因为公报的总方针还是继续宏观调控方针不变。随后的两次演变，有点像“补丁”文件，用于校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上面的误解与盲目乐观。不过，相信后续措施不会太严厉，因为国务院重申了前提：重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师董藩认为，房价的持续大幅上升刺激了投机性需求。政府最主要的想法是干预房价快速上涨预期。但从内容上看，这次会议新东西不多，基本上还是强调原来的思路，因为担心房价变化大了引起经济下滑，无法稳定增长势头。
那么，中央的政策会对明年的房价产生何种影响？杨红旭表示，明年大涨不可能，大跌也难，盘整将是基调。不过一线城市下跌的可能性大于上涨。
抑制不理性信贷
昨日召开的国务院常务会议提出：要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。
这是受访专家一致表示最关注的一项提法。社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，在国务院会议的四项措施中，唯有“差别化信贷政策”可能会有实质性效果，不过也不会立竿见影。
美联物业市场研究部总监张大伟认为，这一政策主要作用在于将继续加强对二套房贷的限制，另外政策提及防范住房按揭贷款风险，这将在一定程度上使得贷款很大程度上受到限制。他认为，7折优惠利率可能微调，修改为8折的可能性非常大，而第二套房将严格执行基准利率上浮10%。另外例如北京的84号文等抑制市场信贷不理性的政策将会继续延续。
长城证券分析师则表示，事实上，多家银行已经开始执行差别化信贷政策，譬如建设银行已经从去年底开始对首套、二套以及多套住房放贷时差别对待，“对市场的影响主要取决于政策的执行情况”。
限价房、经济适用房等供应应占一定比重
昨日召开的国务院常务会议还提出：要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。并继续大规模推进保障性安居工程建设。
美联物业市场研究部总监张大伟认为，目前楼市以北京为例，11月商品房均价已经超过17000元每平米，单套总价已经超过200万，而从供应角度来看，商品房每月供应量仅在12000套左右，仅占11月楼市总成交量的25%左右。且大量的投资性购房已经占据市场主导。
而在09年出台楼市系列政策的最大目的是为了利用楼市拉动经济，而在最近的实际情况中以北京为例，二手房成交占到了市场主体，商品房因为高价使得开发商能够用比较少的房源获得非常多的利润，这使得商品房对经济的拉动作用减缓。所以这一政策提及商品房供应增加，将一定程度上抑制房价的飙升。另外从目前商品房的平均成交面积看，北京商品房平均成交面积11月继续突破120平米，而二手房平均面积在95平米左右，增加中小套型的商品房也有利于市场的理性发展。
张大伟认为，增加商品房供应方面可能的政策改变是：增加土地供应，减少地王出现的可能，限制开发商拍地不建，严查地王不建的现象。减少开发商惜售囤房。继续加强90平米以下面积的供应。此外，曹建海认为，除了增加普通商品房的供应，限价房以及经济适用房等供应也应占据市场的一定比例，甚至是绝对比重。这样才能从根本上抑制楼市炒作。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林称，从近期地产政策的出台频率和措辞上，显示中央对房地产市场调整的较大力度，不过仍有待相关政策细则的落实。
专家解读国务院最新政策
[公报原文] 一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。
杨红旭：增加普通住宅供应的说法比较笼通，中低价位、中小套型实质上就是限价房的概念，与“70/90“密切相关，但我不认为会重新严格执行“70/90”。估计建设部和国土部会出个细化文件。否则，此条无法落实。公共租赁房是明年的重头戏，明年应该会有文件出台，我已看到相关征求意见稿。
董藩：适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，这意味着供地速度加快，部分项目容积率和所有项目平均容积率会有所上升；
[公报原文] 二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。
杨红旭：这条比较重要。温家宝总理在上海视察时只提到“抑制投机性购房”，国家发改委主任9日也这么说，此处又加上“投资性购房”，说抑制的力度将加大。至于具体方式，二套房贷明年必定还要进一步紧缩，营业税优惠已明确2年改5年，除此，我认为还有三个可能：1、针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出，极有可能先在部分城市试点实转；2、对外资购房可能会重新紧缩,重申"171号文"；3、转售房子的个调税，也可能会从严征收。
董藩：加大差别化信贷政策执行力度——这意味着会强调首付、利率差别政策的严格执行，或者再做适当调整，防止骗贷。
[公报原文] 三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。
杨红旭：这条意在整治市场乱相，包括囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等等。接下来，土地招拍挂可能做调整，上海预申请制度可能被全国推广；商品房预售将被严格执行，可能会提高预售标准。
[公报原文] 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
杨红旭：去年”131号文”中的计划是到2011年末解决747万户，现在激增至1540万户，说明住房保障又要提速，其中主要是廉租房提速，经济适用房不必新建那么多。
[公报原文] 鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与。
董藩：这意味着中央开始肯定地方在这些方面的一些探索，允许地方在自己权限内出台供地、收费、信贷政策。
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本文来源：网易财经
作者：张鸿雁
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